土地のリースは

遠州浜団地

人口に対する負担か面積での負担かは協議の中で決定して、スクラムを組む組織を作ることが前提になる。マンションブームの顛末ニ多摩ニュータウンのマンションブーム都心のマンションブームと並んで、多摩ニュータウンでも第六次マンションブームが続いている。東京都が売れ残りの土地を破格値で処分し始め、都市機構も民間に土地を売却加えて、これまでマンション供給ができなかった多摩センター周するスピードを速めた。辺でも、下駄履きの店舗などを併設すればマンション建設が可能になり、その動きに拍車が掛かり始めた。
おかげで人口減少が見られた多摩市の人口も増加に転じた。しかし

ブームはいつか終演を迎えるはずである。都心でも多摩ニュータウンでもそれは同じで人口の集中にも限界がある。多摩ニュータウンには開発余地が残されているが、都市機構や東京都の土地処分も終盤を迎えている。
供給できる土地が無くなれば住宅供給も終了して、人口の増加は停止する同時に既に開発された地区では、子供が成長し自立していく中で世帯分離が始まっている。
人口増加や減少の状況は、土地供給や家族の成長変化に委ねられるというのがニュ住まいを利用する世帯のライフサイクルが1110年から三タウンの特徴であり現実である。五年とすると、その周期で建て変わればそれぞれに新築の住宅を提供すればよいことになるが、つまり三世代の利用に供することができる堅牢な建物は100年使えるのである。のが多摩ニュータウンの集合住宅である。
多摩ニュータウンの開発は街開きから四現在、0年を経過している。すでに建設された中古を次の世代が使ってい今後は新築ではなく、〈ことが運命付けられた都市でもある。
日本の住宅が二五年から三〇年で建て替え時期を迎えていた戦後の木造住宅とは違い、コンクリートで造られた集合住宅は堅牢である。
任せられる人がいないので古くなったものを活用して新しく住む仕組みや技術が欠かせない。とりわけ若い世代は中古には拘らない人が比較的育っているようだ。古着を着たり他の人と住まいを共有したりすることにも抵抗無く受け入れられる素

住宅取得層の現在、中心世代は10代後半から四〇代前半だとすれば、六0代七0代の豊かな親世代からの支援も得られ、貯蓄の多い親の資産も当てにできる可能性を持っている世代でもある。住宅購入については積極的な世代といえよう。
その世代の不動年々、産への負債額平均の上昇がそれを物語ってい貯蓄動向調査による。
ると四0代の前半を中「住心に毎年のようにが増宅·土地の負債」加しているがバブル経済に踊らされた団塊世代も比較的多くの負債を抱えている中古マンション活用の動きマンションブームで新築マンションを購入する世帯ばかりではなく、中古市場に目を転じると物件のチラシは毎日のように新聞折り込みやポスティングチラシで目にしている。
こうしたチラシ情報を集めてみると、色々なことが解ってくる。
次第に中古物件数が少なくなっているように見える。その情報を集めてみると、筆者の手元に届く多摩ニュータウンの中古マンションの新規物件を恒常的に整理しているデータ二00五年度はで概算すると、二○○三年度は一八○物件、二00四年度は一五0物件、中古不動産の販売会社にとっては新規11IO物件と新規中古物件の総数は減少している。

一億総不動産屋

必ずチラシとしてユーザーの目に触れるわ物件を紹介することが欠かせない仕事だから、けで、その数を当たってみるとこうした結果がでた。言い換えると中古物件の流動化は進んでいて、比較的在庫が少なくなっているという側面と、定住化が進んでいて中古物件で市場に出るものが少なくなっているという両側面がここにはあるように思う。中古市場の動きが進んでいる理由はやはり若い世代の住宅取得であるし、高齢者世代のエレベーターなしマンションの1階への移住が多摩ニュータウンの特徴であろう。
また定住化が進んでいると言う裏付けとしては、バブル時のマンション購入でのキャピタルロス

現状の新築マンションが高齢者等の小規模世帯に合致したものの顕在化を避ける動機や、显イ亻がないことで、現状のマンション市場に適切な供給が無いことが住み移れない原因になっているとように思う。
ただ、こうした状況も団塊世代が資産を継承する110年後には余剰住宅が市場にあふれ従って、あえて新築を選ぶ時代ではなくなっているはずである。今新築ているだろうし、長マンションとして売り出している住宅の価格が買いやすい条件が整っていたとしても、良質な中古物件を選んで自らのライ期ローンを組んで住宅購入をするのは得策ではなく、フスタイルに改装して住むという居住スタイルが普通になる可能性がある。
母親を老人ホームに入居させた多くの市場がそうであるように古く多摩ニュータウンの中古マンション価格の推移は、ただし、その価格帯の振れ巾は大きく、同じ時代のものがなればなるほど価格が下がる。その条件により大きな差があ平米当たり110万円から三0万円の幅に分布しているなど、良好な管理は新築と異なり中古価格は市場が決めることになるので、るのも見逃せない。

不動産価格に反映する。

Aという人気の団地の中古物件は殆ど市場に出ないが、Bという団地の物件はチラシでよく見るというように、市場からも中古相場の人気不人気は把握できる最近の民間分譲マンションについても販売から11年も経たないのに中古売却されているマンションもあるし、二〇年も経っているのにめったに中古市場に出回らない物件など人気マンションについては予約客が付いていて、売り物件が出たとたんに客様々である。

が付くという状況がある。こうした中古取引は表には出てこないが、近隣の住み替え状況を見ていく中で解ってくる。

つまり良い管理をしているマンションは高く売れるということは実態としては証明されつつあるということになる長らく不動産価値は地価であるという常識に慣れていて、マンションと言う不動産を粗末に扱ってきたのだが、簡単に建替のできないマンションであるだけに、その管理が中古価格に影響を及ぽす時代が来ている。

建物の定期的な修繕の有無や長期修繕のためのコミュニティのあり方や動物との共生などのマンション利用そのものが価積立金の状況、格評価の対象となっている状況は、戸建て住宅中心に地価で評価した不動産事情を一変さ中古物件の単価を物件毎に見ると必ずしも古いから安いわけでせる可能性を持っている。

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はなく、古くても高額のマンションは現れており、市場はこうした評価を織り込んで流通しているとはいえ全体としてはマンションの中古価格も時間と共に減額評価されていくとしても管理組合が主体的に自らの資産をバージョンアップしていくことが出来れば、その資産価修繕のみではなく改良工事などを通じて、値を高めることに通じるのだ。
他のマンションにはないクオリティを高めていくことが中古価格を下げない方法であり、住宅ローンの残高に恐れることなく生活することができる方策でもある。今後は住宅が余る時代に入るので、資産価値の評価はそのストックの質に左右される時ここしかないマンションが尊ばれる時代が代になる。どこにでもあるマンションよりも、その時にあなたのマンションが見捨てられないように、今から準備してもらいたい。来る。

多摩ニュータウン衰退の筋書き新規供給が無くても世帯数が減らない人口減少は、見方を換えると空き家が発生してい住宅ストックの維持管理にも問題が発生していない状況であると考えるないことであり、ことができる。だからその地域は健康であると言える。しかし、世帯数が減ると言うことは空き家が発生して、維持管理にかかわる費用の回収やコミュニティの問題が発生することに結びつく。

任せられる人がいないので持ち家具体的な展開としては多摩ニュータウンの住宅ストックである持ち家戸建て住宅機構住宅,公社住宅·都民住宅公営住宅民間の賃集合住宅の中のどこかに空き家が発生することであり、管理費や修繕積立金、貸住宅家賃などの滞りが多摩ニュータウン全体の経済循環そのものを危うくさせる危険要素にもなる可能性を持っている。
現在、多摩ニュータウンでは持ち家については入居率が高く推移しているし、建替などの検討をしている団地を除いて空き家率は極めて低い。また、新規分譲マンションも売れ売れ残り空き家も少なく当面はこうした状況が続くと予測される。行きは順調で、こうし

た状況とは裏腹にマンションブームの影響を直接的に受けているのが「機構住宅,公社住比較的新しい広めの住戸の空き家が多く発生している。

ゼンリン宅·都民住宅」であり、の住宅地図では居住していない住戸には名前が書かれていないことを利用して、最近発行住棟の半数以上も空き家のある機構や公社の団地や住棟がある。

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ただし、ここで言う経済基盤は就労による経済循環のみではなく、ストックの循環を含む経済循環を意味している。とりわけニュータウンは道路や下水道といった基盤整備がしっかりしている。こうした都市の資産を活かすことで他の地区とは差別化出来る。それがニュータウンの持つ優良な資産である。基盤整備の整っていない市街地を改変する費用は膨大であるが、それがニュータウンその費用を必要としない市街地、である。経済はフローのみで成立するものではなく、ストックの活用と維持管理が経済の循環を促すのであることを改めて認識したい。

計画された都市、ニュータウンには公園や緑地などの環境も豊かだ。あるいは緑地の中に造成されたニュータウンでは、環境そのものが自然系の中にあるといっても良い。世界の富豪が住むニューヨークには、マンハッタンのペントハウスに居を持つと共に郊外に大邸宅を所有している人がいる。
マンハッタンから東に延びるロングアイランドには緑の中に浮かぶように配置されたプール付きの大邸宅が適度な隣棟距離を保ちながら配置されてまさに自然の中の邸宅がそこにはある。
都心部と郊外のマルチハビテーションである住まいについての人間の究極の欲望なのかもしれないが、自然と同化する住まいのあり方は理想の住まいでもある。その環境を与えてくれるのがニュータウンである。里山との触れあいや河川や海岸との触れあい、農地の利用などニュータウンには人々の心を優しく包む環境があるこれまで我々人類は、地球環境に甘えてきた。その結果、一人一人が心配りをしなければならないほど環境は疲弊した。
だから、これからは環境は人が管理するものとして計画的に管理されるべき対象となった。
借入金の使い道を教えてくださいまた、地球の環境はすべて人間が管理できるものであり、管理しなければ人類すら滅亡する可能性を秘めているものであると理解しなければならない。京都議定書を批准した日本。地球環境会議が提唱するまでもなく、地球環境が危機的な状況に陥っているのだから、これ以上の開発は抑制されるべきだし、せっかく生まれたニュータウンを無駄にすることも避けなければならない。まさにニュータウンの復活は地球環境の維持に貢献することになる。水に流すという言葉がある。日本人には馴染みの言葉だが、ドイツ人には禁句だ。
スイス国境の程近くにドナウエッシンゲンという町がある。その名の通りドナウ川の源流の都市であり、ドナウ川の名の由来もこの町の名から生まれたという。

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川の源泉となっているこの町から二八四0キロメートルの旅が始まる。ドイツからオーストリアに入りウィーを貫流し、スロバキアとハンガリーの国境を形成し、クロアチア、ユーゴスラビアを経て、ブルガリアとルーマニア国境を形成してモルドバに到達する付近で黒海に至るのである。河川環境の変化が直接的に環境黒海はロシアやトルコなどの囲む閉鎖性海域であり、そんな環境のドイツである。水に流すを変化させる状況にある。
など以ての外であるニュータウンも同様に、自然環境とふれ合う位置に開発されているが、当初から自然への配慮を前提にした開発である。谷間を埋めたニュータウンから汚染物質を放流させてはいけないし、雨水などの流出量を増加させると河川は容量を超えて氾濫する。しかし、幸いニュータウンは開発規制で十分に対策をとった調整池機能や汚水処理施設が整備されている。
むしろ既存地域よりも環境維持に気配りをした基盤整備ができあがっている。多くのニュータウンのこうした社会資産は、最終的に土地を購入する者がその環境に責任を持つ。
開発した者はディベロッパーなどの組織であるが、それを購入した、言い換えれば住宅投資家がニュータウン住民である。
-中古市場の整備は豊かな暮らしをもたらすか従って、先端的なまちづくりを実践したニュータウンを活かすも殺すも住民パワーという事になる住民が発意して行動することで時代が動くことを実感できる社会が生まれ始めている。行政や政治の力ではなく、住民パワーが物事を決定づける時代に入っている。インタネットや携帯電話など個人の情報ツールが発達し、個人の意志の集約も容易になった時代

である。個人のニーズや考え方が社会規範を形成させるのに容易な環境条件が整っている。これからは何事につけても市民意識を反映することを前提に事が進められ、市民が主役のまちづくりが初めて生まれるのである。
ニュータウンを良くも悪くもするのはやはりそこに居住する住民であり、あなたのニュータウンの浮沈はあなたの参加に掛かっていることを肝に銘じていただきたい。

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注記ドイツ人の老後1-0坂井州二著法政大学出版局ニュータウンの未来秋元孝夫著(多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議)

おわりに本書の役割拠点都市に集結する都市居住者の住まいを供給するために大規模に整備された住戦後、ニュータウンと呼ばれるものの、殆どが住むことのみ住宅団地宅地と称されたりを目的とした住宅地開発であった。

大規模開発の主体は現独立行政法人UR都市再生機構都市基盤整備公団が統合が政府主導の宅地地域振興整備公団、平成一六年七月一日、開発事業として全国レベルで展開され、さらに各自治体の住宅供給公社などが大量の住宅その数は都市機構関連でも大小取り混ぜて七0余りを数え、地開発を推進してきた。自治体関連でも県平均10団地以上は開発しているとすれば、開発途中のものも含めて約七。

0から八00くらいの住宅団地やニュータウンがあるのではないかと思われる。これらに今、加えて民間の開発地がおそらくその倍はあるのではないかと想定できるのだが、そのニュータウンの行く末が危ぶほれている。

借入金の使い道を教えてください日本の都市集中は第二次産業の発達による労働力の集約が始まりだから、産業構造の変化で都市のあり方も変容する。戦後の製造業を中心とした都市の役割が収束し第三次産業が台頭する状況の中で、これまでの核都市の構造も大きく変容している。とりわけ繊維産昭和四七年の絹の関税撤廃と共に絹織物産業は衰退の一途を辿っ業を中心とした都市は、いわゆるニクソンショックで、『糸で縄(沖縄)を買った』と評された時代を経ていった。
紡織工場の織機そのものも中国などに売却した歴日本の繊維産業はズタズタで、て以降、史は新しい私が業務で関わった都市で、群馬県に桐生市という人口11万人ほどの中核都市がある古くから絹の織物の街として栄え、市内を流下する河川や水路では反物をさらす風景が見しかし戦後、急速に延びてきた人口もニクソンショック当時はられた裕福な街であった。
その後減少を続けている。
市内には織物の町らしくノコギリ型一三·五万人を数えたが、の工場群が並び、呉服屋が軒をべたであろう商店街を彷彿とさせる町並みが残っている。日本一ブティックの多い町織その呉服屋も今ではブティックに衣替えをして、として、物の町としての名残を今に伝えている。

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の地図で確認すると、今回のマンションブームにより住み替えが促進された結果、比較的高家賃の公的賃貸住宅からの移転が起こした、住み替えのアンバランスな動きである空き家がこうした状況にあることは多摩ニュータウンを維持する為には赤信号そのもので、現状のまま推移すると、機構住宅·公社住宅·都民住宅に空き家がさらに集中しそうである。
現状の空き家状況を現地に行って観察すると、すでに空き家率は八割を超えて今後の公的賃貸住宅の空き家管理の動向が気掛かりである。いる住棟も多くあり、公社も家賃減額に走っているし機構も大々的な宣伝攻勢を掛けてはいるが、実態としての入居者は増えず苦戦が続いている。

低金利政策で持ち家化が進んでおり、住宅取得世代は親世代からの支援を受けられる環境が整っていて、持ち家移行が活発で持ち家前世帯の集中する機構住宅,公社住宅·都民住宅は今後も空き傾向が続くと思われる比較的家賃の高い一方、民間の賃貸住宅でも同様で、実態としては家賃を市場に柔軟に合わせて対応しているし、個人で余剰の住宅を持つ者も賃貸市場に柔軟に対応していると思われる。

母親を老人ホームに入居させた今後こうした個人資産の賃貸活用が多摩ニュータウン内で増加すると、公的賃貸住宅市場もおちおちとしていられないはずである。とりわけ子育てファミリー世帯の賃貸住宅利用者は分譲団地内の安定したコミュニティを求める傾向があると思われ、「機構住結果としてが敬遠されると思われる宅·公社住宅·都民住宅」公営住宅また同じ公的な賃貸住宅でも、は制度の変更でもない限り、高齢者世帯や低再びバブル経済でも始まらない所得層を対象とした高い需要は継続していくと考えられ、限り、空き家の発生しにくい状況が続くだろう。
その内、高齢化の集中する公営住宅に対しては若い世代も入居を敬遠するようになり、さらに居住者は高齢者を中心になり世代混在のコミュニティは崩壊する。その結果として空き家が機構住宅·公社住宅·都民住宅に集中するのだが、その発住まいの質や規模などで変化する。最も空き家が発生しやす生状況は、建物の建設時期、特徴のない大規模に供給された比較的新しい住宅に集中するだろう。

状況の把握

住宅は、家賃は新しい程割高で、割高な家賃を支払える世帯は取りも直さず住宅を購入できる世帯でもあり長期に賃貸住宅を利用しない世帯でもある。そこで持ち家移動が頻発して空き家が多くなるという因果関係がある。当然、居住者同士のコミュニティの醸成は不熱心になりがちで、自治的な活動も育たない。最近ではデザイナーズマンションに人気があるように、建物や間取りに特徴のある賃貸住宅に居住する世帯は、多少家賃が高くても居住環境が気に入っていれば移転傾向は少な。
また逆に大量に供給された小規模の比較的家賃の低い古い賃貸住宅には高齢者等の低所得層が集まる傾向があるが、これは絶対数の少ない公営住宅に入れない高齢者世帯や単身世帯などの入居者が集中する。特に都市機構賃貸の古い小さい住宅では一、二階を高齢者向け優良賃貸住宅に改善した住戸も多く供給され、家賃補助を受けつつ年金生活に頼る高齢者世帯が集中していることから空き家は発生しにくいと言う特徴がある。

従って空き

家の発生する住宅は、機構住宅·公社住宅·都民住宅「比較的新しい、特徴のない住の棟で、ファミリータイプの住戸」ということになる機構·公社等の公的賃貸住宅の家賃値下げが引き多摩ニュータウンの住宅事情は今後、金になり、賃貸市場の暴落と共に周辺の民間ファミリー賃貸住宅の価格がさらに低下するデフレスパイラルが発生すると思われる。

とりわけ個人オーナーの賃貸活用が増えると賃貸市場はさらに供給過多が顕在化し市場価格は低下していく。裕福な高齢者はバリアフリーを求めて都心部の小規模マンションや多摩ニュータウン内でも最寄り駅に近いマンションを購入して移住し、元の資産を売却又は賃貸することで生活費の足しにしようと考えるなど、年金不安の中、不動産の活用ビジネスが拡大すると考えられる。

生産農業所得統計現状の家賃相場からすると中古売却するよりも利回りが良いことが個人の賃貸活用を増やし、こうした状況を作り出すと考えられる。しかし、賃貸市場の暴落は個人の賃貸経営にも冷や水を浴びせることになる。想定ではあるが、やがて家賃相場は半分にまで落ち込んで行くと、若世代の持ち家意欲は半減し新規マンション供給はストップする。当然、家賃の低下は中古住宅価格の暴落を誘発し、利用価値と所有価値が均衡するまで暴落は続く。
その頃には世帯数が減り始めているだろうから、さらに住宅は余ってきて人気の無い住宅には空き家が発生して、管理不能な住宅も生まれるだろう。近い将来、機構·公社などの家賃も公営住宅の家賃と殆ど変わらないほど低額に設定しなければ入居者がいないという事態になっているはずで、維持費が確保できない老朽化した団地では、建物の解体処分をしなけばならない状況も訪れることが想定される。

多摩ニュータウンにはこうした公的賃貸住宅が集中しているだけに、そこには多摩ニュータウンの暗い未来がぁ多摩ニュータウンの明るい未来地域間競争が始まっている中での多摩ニュータウンの活性化を導くのは、比較的古い賃貸住宅の活用に他ならない。言い換えれば借金のない賃貸賃貸住宅の家賃相場の下落は、住宅が市場家賃のイニシアティブを握ることになる。
つまり、銀行から借り入れをしたり金利のかかる資金調達をしている賃貸物件は、返済額を確保するために相当の家賃相場をむやみに家賃を下げ維持しない限り採算が合わなくなり経営的に成り立たなくなるので、られない。
しかし、借金のない賃貸住宅は、維持費さえあれば賃貸経営が続けられるので極端な例えで言うと建物の維持費と税金さえあれば維持管理が可能なのであるこれには比較的古い分譲マンションや公的賃貸住宅も入り、こうした住宅の活用次第で経済的な住宅供給市場が成立する。
一般的に供給過多の不動産市場では低家賃志向と高級志向とに二分される傾向があり、しかも賃貸住宅ニーズの多様化も生まれ、どこにでもある標準的な住宅は次第に敬遠されることになる。ただ多摩ニュータウンの場合には、ファミリー世帯を中心とした住宅供給を進めていたことから住戸面積も比較的広く、家賃が必然的に高額になるという側面を持っているが、それを割安で提供することでその途が広がる可能性を持っている。

負動産時代

世帯規模が縮小する中で、それほどの広さを必要としない世帯が増え、さらに便利さを求めることが公的賃貸住宅離れに拍車を掛けてきたが、家賃相場が抑制されれば利便性と

広さを天秤に掛けた入居者が増加するはずである。家賃が下がって入居制限が緩和されれば学生などのシェアリングも可能性が出てきて、転貸方式の活用や親族ではない高齢者同士での居住も可能であろう。
このように多様な住宅供給方式の可能性が今後周辺で進めば少なくとも基盤整備の整った多摩ニュータウンでの住宅ストックの活用は、生活環境に優れている地域だというという点において人気を集中させることが可能で、住宅ストック数に見合う賃貸利用者は確保できると考えている。
こうした基盤整備に支えられた比較的古い賃貸住宅群としては都営住宅や都市機構等の公的賃貸住宅の活用がある。とりわけ多摩ニュータウン最初の開発地区である多摩市諏訪永山地区にはこうした賃貸住宅が集中しており、これらの活用如何で多摩ニュータウンの賃貸住宅市場は一変する。
その地区一帯の開発が旧都市計画法での総合的なというのも、開発による一団地で、再生計画が制限されていたこともあって既存のままに残っている地その制限を改善すべき方法として地区計画への変更が進められている。
定期借家制度導入前に締結された賃貸受託契約は区であり、現在、そして、都営住宅にあっては建設以来三五年を経過して公営住宅法上の耐用年数七〇年の半分に達し、建て替えなどの検討が容易になっているなど地域のストック活用の巾が広がっているという社会的背景がある現状では一五00戸の都営住宅や三八00戸もの機構賃貸という大規模な単位で団地毎に均質に集積しているものだから、住まいの多様性には全くと言っていいくらい対応できおまけに階段型の住棟が殆どだから、ていない。
バリアフリーでもなく住宅としての活用も限定的で居住者層も限られる。古くて狭いが低家賃だから家賃支払いに困窮とはいえ、する高齢者が集中することを防ぎきれない状況で、良好なコミュニティを形成するにも難しい状況になっている。こうした環境を改善し多様な住宅ニーズに対応できるような住まいにするために何が出来るかが課題だが、ヒントはある。

折角のストックであるド·ソフト共に改善することで新しいニーズを発掘することができ、多世代の混在するコミュニティが成立すると考えている。官民が協力した取り組みが必要であるが、具体的な方策としては、少なくとも住民の発意がなくては地域の再生は困難で、こうした地域居住者の問題意識の上に立って、地域の織りなす問題を解決する官民の役割が欠かせない。