定期借家制度導入前に締結された賃貸受託契約は

満室になった場合の想定利回り

こうした動きに対しては、国や自治体も支援の行動を見せており、地域が責任を持って主体的にまちづくりを進める母胎づくりが地域再生のテーマになっている。民間の開発機運を高めるために拠点未利用地のまた、条件付き分譲など、東京都や都市機構の開発誘導は拠点地区での再生を促している他、初期建設の団地管理組合では民間のディベロッパーの協力を得て建替事業も進めている。こうした動きを具体的に実現する為には、各々の事業当事者のみならず地域を計画誘導する組織的なバックアップが必要である。
とりわけ四市に跨る多摩ニュータウンであり都市機構も東京都も開発者としての立場を退いた中では、多摩ニュータウン内を掌握する新たな組織が必要になる。その為には四市が協力して新組織を形成するか、都市機構から分離した新たな組織が自治体を巻き込んで組織化するか、国が音頭を取って地域で活動するまちづくりNPOなどの協力得た組織を形成するかなど、多様な選択肢がある。

”争族”争い何れにしても、多摩ニュータウンの未来への新たな方向性を共有して具体的な事業展開を推進することが出来れば多摩ニュータウンの明日は明るい。

ホットスポットにする方法

建物の構造は100年持つ「土地さえあれば掘っ建戸建て住宅を志向する人に戸建てを選ぶ究極の理由はと聞くとて小屋でも建つ!」という回答が帰ってくる。

大地震でも発生して倒壊や焼失をしても敷地は残るので安心だということだが、これは日本人に深く根ざしているDNAから来ている価値観であろう。戦争で焼け野原になった経験を持つし、江戸の大火は必ず来ると信じられている。もちろん関東大震災で大規模な被災を被ったし、最近では阪神大震災で類焼火災の恐ろしさを日の当たりにした。
その他にも最近の気象変化による被害は予想を遙かに超えて襲いかかるし、竜巻などの為に家屋の倒壊は頻発している。家は壊れるものという確信に満ちた先入観がある。
しかし、日本人には欧米の人々家は三00年持つという信念があり、戦争で空襲にあったロンドンは元のままに再は建したし、木造の都市のドイツでも、壊滅された町をコンクリートで建て直すのではなく、昔のまま木造で再建し長く使い続けようとする意識がある。

対策2事前に建物の名義を変更する方法

同様に日本の住宅は木造で作られてきた歴史があるが、住宅が長持ちするはずはないと言う概念が強固に出来上がって戦後、住宅金融公庫が住宅の標準仕様書を打ち出した中に、布基礎の記述がある。コンクリート製の基礎を壁の下に帯状に配して、建物をぐるりと囲んでしまう方法で、それつかいしまでの束石の上に土台と柱を並べて建てる方法とは根本的に違う基礎と土台の接合方法である。金融公庫の融資を受ける際の守るべき性能について仕様書としてまと融資する建築の施工条件とした。
そのことがきっかけで布基礎は瞬く間に全国に普及め、した。当時の布基礎は鉄筋が入っていない仕様だったので、しかし、幾度かの地震で基礎にはヒビが入り、耐久性に問題が出て仕様書も鉄筋を入れた布基礎に変更され、さらに普及した。床下換気口の開口部分が震災の揺れに対して弱いことがわかそして時代を経て、り、独立した換気口を設置するのではなく、「猫間土土台と布基礎との間で換気をとるが常套手段とされ普及した。
台」阪神大震災を契機に構造基準が実証されることになった。
また木造住宅の構造基準も、新基準で作られた木造の三階建てが震災の倒壊を免れた。新しい構造基準が正しかったことを物語っていた。同様にコンクリート住宅も一九八〇年の新耐震設計法の施行によって大きく前進した。これも阪神大震災によって安全が証明された。それによりコンクリート建物は倒れないと言う技術的な背景は整った。地震の度に改善された構造基準は、新耐震設計法の施行で安全性を確保できる目処が立った。
もう住宅は倒壊するという不安は払拭しよう。
日本の木造住宅もコンクリート住宅も世界一強固である。ヨーロッパの煉瓦建築の三00年とは言わないまでも、最近の木造住宅でも100年の活用は大丈夫である。その為の設備更新の仕組みや換気などに注意し、構造部材の木やコンクリートの耐久性を上げる工夫を加えれば100年は余裕に持つのが現在の住宅だ。

登記識別情報一00年持てば三世代が利用でき、同じ建築費であれば111分の1のコストで持ち家が取得できることになる。多摩ニュータウンの建物の殆どは新耐震設計基準の建物であり、それ以前の建物であっ

ても鉄筋コンクリート壁構造であればその信頼性が確認されており、構造的には不安がない。従って多摩ニュータウンに建設された住宅は、今後大震災が来ても大丈夫だと言い切ることが出来る。
このように地域全体に震災対策が講じられている地区はニュータウンなどの計画都市以外にはなく、震災時の類焼にも不安は一切無いほど隣棟間隔は確保されている。
だから今後は建物を長期に亘って利用するという考え方に切り替えようではないか。今ある住宅ストックを大切に使い続けていくことこそが地域を活性化させる源にもなる都市基盤が建物を守る地震の心配には建物の倒壊だけではなく類焼被害の危険がある。とりわけ、木造住宅の不安感の一つには燃えるというリスクがある。中でも住宅密集地での住宅は、震災時に類焼することが容易に想定されることから危険度は100パーセントに近い。
しかし、多摩ニュータウンではそれがない。不燃化が進み、地震保険など掛ける必要のない建物の構造と環境が整っているのが多摩ニュータウンである。

若い世代の結婚·出産·子育ての希望をかなえる。

都市計画された市街地は広幅員の幹線道路が縦横に走り、地区内へのサービス街路が延びている。どの道路も十分な幅員と歩車分離を確保し、安全で安心な市街地を形成している。それが多摩ニュータウンであり、既存の市街地と根本的に異なる特徴である。今やインターネットを利用すれば、お茶の間で日本中のまちなみや市街地の形を航空写真で見ることが出来るし、グーグルマッ世界の住宅地を俯瞰することも簡単に出来る。プ(一八)で世界の住宅地を空から見てみると、一目瞭然に都市の骨格が見て取れる。
試しにヨーロッパの都市の形態と日本と見比べてみよう。アメリカの住宅地と日本の住宅地を都市の持つ特性やまちづくりの意味がリアルに伝わってくる。比較してみよう。建物の配置や緑地の繋がりを見ていると都市計画の重要さも教えてくれる都市計画がしっかりとしていて多摩ニュータウンの姿は欧米の住宅地と似通っている。基盤整備が整った市街地だから、都市災害から免れる為の環境が整っている。
市街地から安心が伝わってくるのがニュータウンである。
それに引き替え密集市街地が建ち並んでいる東京駅から一Oy二〇キロメートル圏域との市街地の違いを見て欲しい。航空写真で見れば明らかな違いが解るはず。

片づける都市の骨格を垣間見るチャンスはなかなかできなかったのだが、今やインターネットを通じて様々な街の様子を窺い知ることができる。旅をし冒険を志す最初の情報は地図であ大航海時代にも地図はまず必要だったし、現在も尚、旅支度には欠かせないツールでる。うっかり地図を持たずにオランダはアムステルダムの街を歩き始めて、ある。元に戻るのに1時間以上も遅れ、同行のメンバーに迷惑を掛けた体験がある。地図は旅には欠かせなグーグルマップは世界を旅するための地図ではないが、い必需品である。地図によって世界を広く観測することが出来る優れものである。
そしてロングアイラパリの都市の骨格を見ることも、ニューヨークのマンハッタン島、ンドのプール付き超高級住宅地の様子、香港の摩天楼やベネチアの町並みやサンマルコ広グランドゼロそして停泊するゴンドラの様子が手に取るように見える。場に集う人の並、「ラドバーンの周辺は住宅地で一杯だ」は今はこうなっているのか?など、行って見たと航空写真地図には旅を誘う魔力がある。
そうそう、多摩ニュころをなぞるよう

タウンだって空から見ると面白い。都市基盤が明確に造られていることが一目でわかる百聞は一見に如かず試みてもらいたい。
地域間戦争に勝つ陸続きのヨーロッパなどは、国の住みやすさや経済力で人口移動が日常的に発生するので、国家間の人口コントロールがうまく行かない場合は、どこかに人が集中してしまうという現象さえ生じるだろう。
とりわけ通貨が共通のユーロになりヨーロッパ経済圏が一体になり国境そのものが意味を成さない状況になっている中で、未来にわたって各国の固有の人口を確保することができるかなと言うのが素直な疑問。

小さな借家

高齢者住宅や施設への入居にともなうお手伝い

子供の部から学生、大人、アイディアを募集しよう。専門家に至るまで、そのことが見捨てられがちだった公営住宅の存在を知らしめて、これが社会資産であることを広く伝えていくことが出来る。公営住宅は多摩ニュータウンみんなの財産であることを知ることで、まちづくりに口を出すきっかけを作りたい。

これまで公営住宅はどうしても疎まれてきたように思う。
しかし住宅が余ってくると、従来の低家賃という公営住宅の役割は終わり一般の賃貸住宅と同様な活用の方法に近づいていく。今後、住まいの選択を決める要素は建物の外観や機能性能という使いやすさや快適性にシフトする。
そして住まいの選別はさらにコミュニティの豊かさというソフトな部分にも拡大して、高齢者が安心して生活できる場が用意されているか、子育て支援があるかなど、地域のコミュニティが支える場が生まれているかどうかが評価の対象となる時代が来る。
その時、公営住宅が脚光を浴びる住まいに変身していることが、まだら模様といわれない多摩ニュータウンづくりにとって大切な事だと思う。住宅ストックを活かす多摩ニュータウンには住宅展示場よりも多様な住宅がある。まるで住宅の博覧会場のような場所である。

地方分権一括法それは開発により保存された農家住宅を別にすると、昭和四六年以降の住宅で、それほど古いものはないが、メゾネット住宅、初期のODKから始まり、スキッブフロアの間取りや住棟、ロフト付き住宅、テラスハウス、ライトコートのある住宅や住プレイロット、棟、コモンスペース、ずエルフ、クルドサックなど住宅地計画に用いられるあらゆる手法が網羅されている。
時代が求める住まいの姿を提案しようと「日本住宅という組織にいた歴代の計画者は胸をふくらませて多摩ニュータウンに足跡を残し公団」てきた。その住まいの進化の課程は、連続して新たな住まい方やその形を提案できた多摩ニュタウンという環境があったからで、都市基盤整備公団に組織替えが行われ一九九九年るまで新しい住宅への提案は続いた。

その後は住まいづくりが民間に任せられるように

なって、住宅の形態は一変した。いや民間の提案はきわめてシンプルであった。「売れる住という明快な答えであり、宅を提供する」その為には与えられた敷地に目一杯の住宅を計画することで土地コストを低減させることから始まった。その為の方法は容積率を最大にして住戸販売価格がビジネスとして成立する地価で土地を仕入れることが第一の計画条件となる。
つまり、買いやすい住宅、つまり安く売るための計画手法が第一義になった。
土地の仕入れから建物の建設までを請負い、販売リスクを背負って公募して完売できれば良いのだが、売れ残ることもリスクとして捉えなければならない分譲マンション事業である。

単純承認

如何に確実に売れるかは基本条件であり、さらにリスクを含めての原価と売価の差額、つまり利益が得られるか。利益幅がどれほどとれるかが最大の関心事である。安く仕入れて高く売ることがマンションディベロッパーの最大の関心事であり、売れ残らず一定期間に完売するものを企画することがテーマである多摩ニュータウンの場合、土地の面積は大きくまとまっており、大量に供給することが可能である。こうした事業展開をする場合には、基本的に第一次取得層を対象に企画することが常套手段だ。
ファミリー向けの住宅を中心に販売計画を立て、三0代から四〇代の営業を掛けていく。住宅ローンを受けられる世代を中心に企画を絞り、そこでは小さなニーズは拾い上げられず、大量にある市場をターゲットに商品企画が練られ、同様な住宅供給が続くことになる。当然、小さなニーズは取り残され、くすぶったニーズとして市場の陰に隠れるこうした大量の新築物件の陰に有りながら、着実に市場を広げているものに中古市場がある。

引き潮経済の時代が始まる中では新築ばかりではなく、これまでの資産が有効に活用される時代が始まることでもある。新築と異なり相場がこなれている中古市場はもう一つのファミリー世帯の住宅取得手段でもある。台所を改装して間取りを変えて自分流に住むことが、はやり始めている。中古住宅を古いものとして捉えるのではなく、自由に気ままに手を入れることが出来る住まいとして考えると、その利用の幅は広がってくる。

決められた新築を買うよりは改造できる中古を手に入れることが、引き潮経済下の住宅取得の住宅余剰が続くのでさらにこうしたニーズは増加する方法として主流になる。
以降の新耐震設計法の建物は安全だという確信が阪神大震災一九八一年昭和五六年で立証され、さらに耐震偽装問題によって建物の構造基準が一般の人々の関心事になった。
”争族”争い普通の人がどの建物が安全かを見極めることが出来るようになった。だからこそ新築よりは中古を選ぶことが選択肢として顕在化してきた。それに新築よりは安いし、家族数が減っているので余り大きな住戸も必要ないと考えると、中古住宅は魅力的になる多摩ニュータウンで新築住宅の供給が、広い住戸に集中しているには理由がある現在、土地を販売する段階で計画可能な住戸数を限定している。
これは学校など公共施設の整備が追いつかないこともあり、建設可能な住戸数を限っているが、限られた住戸の数に容積住戸面積を広げれば率を最大にするためには住戸面積を広げることが常套手段となる。却単価は下がり、安く広い住宅が提供できることになる。一戸当たりの土地代が決まって住宅を広げることがキャッチコピーとなる。いるのだから、「全戸100平米以上のマンと、いかにもニューリッチの住まいのように思える。
しかし広さが求められるのション」は短期間であり、維持管理費も高くなる。

俄然注目されるのが中古住宅である。
そこで、適度な住戸面積であり容積率も過密では団地全体にゆったり感があり緑地も多い。何も新築に拘らなければ良質なないことから、住宅も手に入るのが多摩ニュータウンの良いところ。

すべての女性が輝く社会づくり

嘗ての住宅都市整備公団がせっせと供給した多様な住宅が市場にあるのだから、多様な中古物件をねらい定めてみるのも住まちなみに、多摩ニュータウン内の中古物件の単価は、いの選択の方法である。1平方メトル当たり一四万程度から三三万くらいで販売されており、手頃な物件を見つけることも容易である。
特にエレベーターが無いことで高齢者の転出は多いが、その後に若い世代が改造して入居するケースは多摩ニュータウンの住まいの循環のスタイルでもある高齢者の為の住まいづくり住み続けられない住宅を手放して移り住む高齢者世帯の姿が多摩ニュータウンにはあるとりわけ階段タイプの中層住宅や戸建て住宅からの住み替えが増えている。

こうしたニズに対して多摩センター近くに建設された民間マンションは人気のようで、高齢者世帯の入居が多いと聞く。駅前の利便地区でバリアフリーの住宅に住むことを望む高齢者世帯は多いが、そこには十分な住宅供給がされていないのが実態である。

特に年金生活をベースに考えると一時金で購入できる範囲で入手するか、支払い可能な家賃で入居できる賃貸住宅が求められており、大規模住戸面積を中心としたマンション供給が進む中で新たなニズとして開拓するべき市場でもある大量生産ではないきめ細かな住宅づくりへのニそこでの高齢者に対する住宅市場は、ズであり、そして地域密着型の生活に対する支援といった大量供給では得られない住まい有料老人ホームが一般的な高齢の需要である。
-中古市場の整備は豊かな暮らしをもたらすかこれまで高齢者に対する市場としては、といて提供されているが、実態としては住宅施設者の住まいではなくであるこれも大量供給の同一仕様ファミリーマンションと同様な市場構造を持つビジネスで、終甘い蜜痛いムチが共存する矛盾を持つ施設身利用権というと入居金の償却というである。入居者の希望や期待は経営側の利益確保と真っ向からぶつかり合う構図になっていることは周知の事実である。こうした市場が成立しているのは日本だけではないだろうドイツの老人ホームでは、入居金を退去時には全額返還するという。
入居金の目的は建物の当初建設費の支払いだから、日本のように最初の入居者が立て替えて償却するのならば、最初の入居者の預かり金を消却してしまえば、それ以降の入居者からは預かる必要のないものになる。