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どこからでも働き口を求めて移住することが可能になれば、ヨーロッパにもホットスポットとコールドスポットが顕在化するに違いない。東と西が合体したドイツでも西に人口が引っ張られている状況があるし、反動で東の街の再生が政策課題になっているなど、地域間競争はどこにでも起こって同様に日本国内においても地域格差が生まれそうな気配がある。とりわけ日本では急速な人口減少が始まるのだから、地域間競争も尋常ではないバトルになるはず。
情報ツールが普及した現代社会では地方の中核都市が有力視され、人気スポットとなる可能性もあるし、大都市の誘因力にはかなわないのではないかと思ったりする。
もしかすると団塊世代の退職で一気に海外や地方に人口が流れるのではないかという考え方もあり、今後の動きに目が離せない戦後の大都市集中の二次産業から始まった都市集中と、そこに生まれてきた第三次産業従事者のホワイトカラーの住まいづくりがニュータウンを生んだのだから、住むことを基軸にしたまちづくりは今後どのように進むだろう。

そこで多摩ニュータウンが住むために住みよさランキング(一九)どのような評価を受けているか、東洋経済の二00五年版を見てみようそれによると1位から10位までが1位·栗東(滋賀)、二位·福井(福井)、三位·成田(千葉)、(東京)、五位,長浜(滋賀)、(愛知)、四位·立川六位·刈谷七位·富山(富山)、(石川)、となっており、必ず八位·浦安(千葉)&金沢10位·敦賀(福井)しも大都市に集中していないことがわかる。また、ニュータウンがある市を見てみると多摩市が五八位に位置している他、ベスト100には多摩ニュータウンの中心都市、千里ニュータウンも高蔵寺ニュータウンもランクされていない。ニュータウンが市域と重なっていないことからこうしたニュータウンに対する適切な評価が出来ないのもやむを得ないが、ニュータウンのみを評価するとさらに明確に住み良さが評価されると思われる。
週刊ダイヤモンドで発表された。

ニュータウン評価は二00五年三月二六日付けの二八のニュータウンでASDにランク分けし、篠路拓北研究学園竜ヶAランクは千葉·市原ニュータウン幕張A地区多摩ニュータウン港北崎ニュータウン千里ニュータウンニュータウン洋光台·港南台酉神ニュータウン神戸研究学が選ばれており、高蔵寺ニュータウン園都市日本の代表的なニュータウンの一つはCランクに上げられていた。
評価の指標によって結果は異なるとは思うが、こうした評価は人気のバロメーターでもあり、転入人口の増減に係わるデリケートな問題である。こう

したランキングが示される度に行政も気にするし市民も気がかりになると見えて、ランクに係わるインターネットなどの書き込みは増える。

大衆が都市のランキングに興味を持ち始めていることは、密かに都市間競争が始まっている証拠でもあり、どこで住宅を求めるかは将来を占う重要なポイントである。住宅の購入は将来を買うことに繋がるという認識が次第に芽生えており、発展しない都市での住宅取得は購入した資産も衰退の一途を辿ることになることも理解されているだろう。だから人気の都市に人は集まり人気の無い都市は衰退する。

地方分権一括法すでに都市の栄枯盛衰を体験しているイギリスでは、ホットスポットコールドスポット人気の都市を衰退の都市をと呼び都市評価をしているが、日本でも次第にホットスポットとコールドスポットは明らかコールドスポットをホットスポットに誰だって我が町をコールドスポットにはしたくないと思っていても、何もしなければ次第に衰退するのがこれからのまちの姿。
地域住民が積極的にまちづくり、まち育てに参加しない街は滅びる。自治体単位で評価するランキングのみならず、一つの自治体の中コールドスポットホットスポットでもも存在する。

都市の成長と共に市街地の郊外への拡大で中心市街地が衰退してきたが、ホットスポットだったものが当初コールドスポットになり、最近の都心回帰ブームは再び都心がホットスポット返り咲くことがあることを証明している。

その為には様々な努力をしているし、何もせず放置状態では改善は図れないのだから、コールドスポットになりたくなければ努力を惜しんではならないと言うのがイギリスからの教訓コールドスポットがある。多摩ニュータウンにも衰退の一途を辿っている最初の入居地区である諏訪の都営住宅地区。公営住宅法が入居者の所得制限を行っていることから若い世代の共働きなどは入居できないし、持ち家を持たない高齢者と子育て真っただ中のファミリー世帯以外入居できない施設になっていている。つまりスポット的に居住世帯に偏りが生まれ、当然、地域の活動も限定的になって来ている地区である。
そうなると近隣商店街の様相も変わってきて、子育て世帯は自家用車で安売りの店に買い物に行き、自動車を持たない高齢者世帯はご近所の小さな店で必要なものをこぢんまりと買い物をする必然的に近隣の店舗の数も余り、シャッター通りが生まれることになるこうした世代が二分されるコミュニティでは、地域がまとまって活動するなどが次第に難しくなり、これは住宅制度がもたらしたコミュニティのコールドスポット化とも受け止められるが、改善するためには公営住宅制度そのものの変更が必要になる。
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住宅困窮世帯に住宅を提供する目的で、戦後住宅が不足していた時代に始まった公営住宅制度ではあるが、今後は住宅が余っていく時代である。とりわけ多摩ニュータウンでは公団·公社住宅が大量にあまりそうな気配がある。こうした状況の中で偏りのない住宅環境を作るのには、公団·公社住宅のストック活用がポイントになる。現状の住宅需要を見据えた政策が可能になる。その為には制度を越えた住宅利用が欠かせない条件になる。
公営住宅に入居する住宅困窮者の状況は、自らの資力では居住水準を確保できないので支援が必要なわけだから、住まいを提供する方法だけではなく、不足する面積分の家賃を

補助することで対応できる。つまり、一般の賃貸住宅で居住している世帯でも住まいを移ることなく、家族にあった水準の住まいで住み続けられるように所得基準に沿って支援すれば良いことである。
もう国民の税金を投入して公的に住宅を建設する必要は全くないのだし、今後余ってくる一般のファミリー向け賃貸住宅も含めて広く利用するようにすれば好不況の波にも柔軟に対応できるようになる。
現在の公営住宅の活かし方は、入居者の所得や貯蓄状況などを勘案した応能応益家賃制誰でも入居できる住宅に変更していくことが必要だ。ただし、度に置き換え、子育て世帯や障害者や高齢者世帯、DB世帯やホームレスなど、一般の賃貸住宅では敬遠されがちの積極的に救済する施策の住宅として運営することが公営住宅の役割となる。

世帯について、それに関連して公社や機構の入居基準も改め、民間の賃貸住宅と同様に収入をチェックしない自由な入居を可能にする他、公的な役割として公営住宅と同様に障害者や高齢者等の入居に対しては積極的に門戸を開く施策を進めることが肝要だ現行の公的賃貸住宅制度を一掃することは多摩ニュータウンのみでは完結しないが、当初は多摩ニュータウンに限定したモデルとして構造改革特区として扱い。

試しに諏訪永山地区だけでも進めてみることが出来ないだろうか。実験的な試みを検証する中で、今後の公的賃貸住宅政策を方向付ける指針が導き出されるはずである。もちろん地元の行政がその気にならなければ実現しない話だが、多摩市にとっても改善すべきまちづくり、まち育ての課題であるはずだし、市民とスクラムを組んで地域を見直すことができれば、居住者にもメリットのある試みとして迎え入れられるに違いない。
住まいの循環を推進する四新しい住まいの循環家族の成長変化に伴って住まいが変化することを大学の研究生時代に研究テーマにしたが、私自身の住まいの変遷もめまぐるしいものがあった。国鉄病院勤めの父の転勤で、生まれてまもなく親の転勤で住み移った家は、軍需工場を改造した八世帯の棟割り長屋の官舎。八畳四畳の和室に長く延びた八畳のダイニングキッチンに六人家族が住む。
トイレや浴室は共同で外部にあり、夜中のトイレは怖くて怖くて、裏庭で済ましてしまうことも許中学二年の時に官舎が取り壊されることになり、隣町の官舎に転居。されていた。二戸一タイプ、二階建ての官舎。
それからは下宿が三カ所、一八歳で東京に行くまで住んだ。アパート11カ所、そして今がある。

地方分権一括法親も転勤で官舎を移り、都営住宅、その間、子の為に民民間借家で過ごしたので、間借家を借り、定年退職で戸建て住宅を建てるまでの間、私の住宅体験も豊富になった。住まいの価値観は人の成長変化に伴って染みこんでいく。その者の境遇や環境が青少年の多感な時代に影響を与えつつ育まれ、住まいに対する価値観が決まる。私の住まい感は子供の頃の長屋から生まれていると言っていい。いわば集合住宅から始まっている。だから、コーポラティブ住宅が住まいのあるべき姿であると信じて永山ハウス(仮称)を進めているのも原点はここにある。
人間は共同生活を好む動物であり、結局は何らかの関わ

りなくしては存続も出来ないもの。コミュニティを中核とした住宅づくりは住まいづくりの原点であると信じている住宅は男の甲斐性という暗示に満ちた洗脳は私の頭にもこびり付いていて、結局、三七歳にして持ち家を持つことになったのだが、住宅余剰時代は無理をして住宅を所有する必要のない時代である。

住まいは巡り巡ってくるものであり、戸建てがゴールだとしても親世代からの継承すべき財産があるのだから、いつかは一戸建てに住むことも無理をせずとも実現する環境がある。今後の社会では努力なしで到達点までいける道が準備されてい造る建てる買うかの選択だった。今後は住まいがる。
以前は、住まいは余っているのだから、選ぶだから無理をして家を建てなくても良いということになる。というのが持論。
コーポラティブ住宅を造り続けているのは、それでも、求められる住宅が現実にないからに他ならない。たま·まちせんの核となる目標も住まいの循環人間が生まれて死の実現である。それぞれのライフステージにふさわしい住宅がある。人によっても異なるがぬまでに、小規模世帯が増加する今後は集まって住むことの大切さがさらに求められる社会になる。

集まって住む為の住宅はこれまでのマンションではない。集まって共に住むための仕掛けが備わっていなければならない。共同で利用できる食堂や憩いの場。維持管理費負担が少投資コストが軽減され、さらに長期活用できるスケルトン。ないマンション運営。多様な既存のマンションでは不十分な要素がありすぎる。
家族にも対応する住まい形式など、だから、新しい住まいを提案している住宅ストックを活用した循環既存の住宅ストックを活用することで住まいの循環を完結でき多摩ニュータウンには、る時代が全国でも先駆けてやってくると思う。公的賃貸住宅という大規模大量の住宅ストックが活かされると住宅の利用コストは極端に低額になる。多摩ニュータウンにある住宅ストックは長期利用可能な住宅ストックが殆どである。
耐用年数を長期に引き延ばすことができれば投資コストに対する利用コストは下がり、居住に擁する費用は軽減される。

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分かり易く言えば、親が建てた住宅が100年持てば、後世の家族は家を建てることなく住宅に掛かるコストは極めて低く出来るという事である。多摩ニュータウンにはすでに耐これを先代の造り上げた住宅と考えれば、久性の高い住宅ストックがある。これからの世そして機能や性能を向上させる投資さえ出来れば代の住まいは、維持管理と修繕の費用、安価に住み続けることができるのである。多摩ニュータウンにはそうした長期活用できるストックが集積しているからこそ、循環社会に最も早く到達する地域であると考えているヨーロッパの住まい作りで言われる言葉を紹介する。
「親が家を建て、その子が家具を揃え、孫が食器を整える」という格言があるが、今後はこれを地域に置き換えて行く時代で「ヨーロッパの住宅は石造りだからとりわけ多摩ニュータウンはそれが出来る地域である。長期活用が可能で、日本は木造だから長く持たない」という理由で建替の早さの言い訳に使われたが、コンクリートの建物は長期使用が可能だ。
地震に対しても広く住宅に採用されている壁式コンクリート構造の住宅は、新耐震の基準をも凌駕する強度を持つ。これは石の住宅すでにとして日本の土壌に定着している。

われわれはすでに長期に活用できる住宅ストックを持っている。
とりわけ公的賃貸住宅や団地を持つニュータウンには耐久性のあるストックが集積している。隣棟間隔の十分とられた配置、人が住み続ける豊かな緑地環境、計画的な街路整備と必要施設の整備など、為の堅牢なストックがある。
これらのストックの活用が今後のニュータウンのテーマであ資産を生かした経済の循環住まいに対する投資が少なくてすむ地域では、余剰の資金が集積する。相変わらず住宅投資という大投資を行わなければならない所では余剰資金は生まれない。従ってゆとりあこの場合、る都市経営は困難である。
多摩ニュータウンでは主だった住宅投資は必要ない余剰資金を他に回すことができる。のだから、折からの少子高齢化に投資する事も可能だし都市のバージョンアップに寄与することも出来る。

すでに住宅投資の呪縛から解き放されたイギリスやドイツの街は、街そのものが美しくなるようなまちづくりを始めている古い建物を修復して現代の機能や性能を加えて利用する、いわゆるリノベーションである日本でのリノベーションの始まりは街道筋や地方の集落で観光をベースに始まっているが、現代版住宅市街地のリノベーションは多摩ニュータウンから始めることが出来る。

古くなった団地のリノベーションはいち早く取りかかれるに違いない。時代に合わなくなった建物のスケルトンを活かしたままでのリノベーション。外断熱でエネルギー消費を軽減しよう。メンテナンスフリーの屋根を掛けよう。エレベーターを増設してバリアフリー化新たに建てる必要のないストックがある。の改善を進めよう。資金は潤沢にある。経年変化に強いスケルトンが蓄えられている。経済の基本は消費の循環だけではない。ストックの循環も経済の循環に繋がることを認知したい。
働いて稼ぐことのみが美徳ではない。働かなくても稼げることも無理のない経済の循環を促す手だてである。不労所得を言っ所得が無くてもストックがあることが経済価値であることに改めて着ているのではない。
目してもらいたい都市別の住みやすさの評価軸に住居が基本的な指標となっているが、住宅の質は快適な生活を営む基本であり、さらに心地よい環境で生活するには居住の質をさらに高める必要がある。電線を地中化しよう。
町並みを統一して美しくしよう。コミュニティ豊かな安全なまちづくりに取り組もう。シェアリングで自動車利用をコントロールしよう。

”争族”争い高齢者や子供が安全に街にでられるようにしよう……地域を改善するために地域に蓄えられた資力が、居住者の投資が街の改善に役立つことになる。国では先進的なニュータウンへの取り組みを提言しているが、資金力のないまま口だけ出す地方自治体はむしろブレーキ役だ。関係自治体も税収のない状況を認めた上で、市民の資力やストックを活用する為の人的支援や環境を提供する役割を担って欲しい。多摩ニュータウンには廃校になった校舎や校庭がある。未だ買い手のつかない都市機構と東京都の土地がある。管理費用の増大に困っている大規模な公園がある。
歩行者専用道路という多様な活用が出来る道がある。赤字続きの公共施設がある。こうした資産は全て後世にこれらの有効活用が地域の知恵と資力で実現できる環境を整えよう残すストックである。ではないか。必要なのは市民が係わることの出来るきっかけを作ることなのだから、難し

いことはいらない。まずは市民参加の仕掛けをしよう。

注記(一七)rニュータウンの未来秋元孝夫著(多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議)

再生のシナリオ

まちづくりに参加する人を集める仕掛け先にも記したが、自分の住んでいる街をコールドスポットにしようと思っている人はいあなたの地域コミュニティや資産を守っていくためにも、ない。

居住地区を活性化させ続けることが必要になる。その為には、まちづくり、まち育てに邁進する人材が欠かせない人が居なければ街は滅びるし元気の無い街には人が集まらない。その為にはあなたが真っまち育てに参加することが必要になる。先にまちづくり、しかし人を集めるには何か仕掛けが要るようだ。

私の団地でガーデニングが大好きな女性達が、いつも雑然とした団地の真ん中にある防火水槽の敷地を見て、何とか美しい花壇のある庭にしたいものだと思案をしていた。共用部分に個人的な意志で花を植えたりは出来ない。ふと、思いついたのはガーデニングクラブを立ち上げてみんなでやれば怖くない……と。

早速、チラシを作り回覧板で回したり掲示板に掲示した。ガーデニングクラブに入りませんか?ご一緒に団地を花で……連絡先誰も参加せず。落胆した女性達は、ご近所のおじさん達に相談をした。ふは……結果、むふむ、ガーデニングの講演会をしよう。みんなに役立つように専門家を呼んでお話をしてもらおう。と言うことになった。掲示板で講演会の案内をすると一五名ほどが集まった。質疑応答を終え盛り上がったところでガーデニングクラブに誘った。
講演会の後、すると参加者全員が名簿にサインをした。講演いただいた専門家は、緑化計画を作ってもらった近くの環境コンサルタントと出入きっかけづくりで人を引き入れることが人材発掘の秘訣りの植木屋さん。簡単な仕掛け、義務だけが全面にでて、参加意欲が失せるもの。である。
目的を最初に出すとみなさんガーデニングの事には興味津々なのだから、それをダシに人を呼び、その場で参加を募まるで催眠商法に似てはいるが、る。
決して高いものを売りつけるのではないのでお許しいただきたい。添することがメリットのあることと思わせることがポイントお父さんバージョン。団地の植栽の管理は費用のかさむもの。もう一つの人材集めは、毎年相当な費用を植木屋に支払う管理組合。高木の剪定や消毒などは専門家に任せた方が良いのだが、その中に草刈りや生け垣の刈り込みなどの簡単なものも入っている。

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