地方分権一括法

定期借家制度導入前に締結された賃貸受託契約は

の地図で確認すると、今回のマンションブームにより住み替えが促進された結果、比較的高家賃の公的賃貸住宅からの移転が起こした、住み替えのアンバランスな動きである空き家がこうした状況にあることは多摩ニュータウンを維持する為には赤信号そのもので、現状のまま推移すると、機構住宅·公社住宅·都民住宅に空き家がさらに集中しそうである。
現状の空き家状況を現地に行って観察すると、すでに空き家率は八割を超えて今後の公的賃貸住宅の空き家管理の動向が気掛かりである。いる住棟も多くあり、公社も家賃減額に走っているし機構も大々的な宣伝攻勢を掛けてはいるが、実態としての入居者は増えず苦戦が続いている。

低金利政策で持ち家化が進んでおり、住宅取得世代は親世代からの支援を受けられる環境が整っていて、持ち家移行が活発で持ち家前世帯の集中する機構住宅,公社住宅·都民住宅は今後も空き傾向が続くと思われる比較的家賃の高い一方、民間の賃貸住宅でも同様で、実態としては家賃を市場に柔軟に合わせて対応しているし、個人で余剰の住宅を持つ者も賃貸市場に柔軟に対応していると思われる。

今後こうした個人資産の賃貸活用が多摩ニュータウン内で増加すると、公的賃貸住宅市場もおちおちとしていられないはずである。とりわけ子育てファミリー世帯の賃貸住宅利用者は分譲団地内の安定したコミュニティを求める傾向があると思われ、「機構住結果としてが敬遠されると思われる宅·公社住宅·都民住宅」公営住宅また同じ公的な賃貸住宅でも、は制度の変更でもない限り、高齢者世帯や低再びバブル経済でも始まらない所得層を対象とした高い需要は継続していくと考えられ、限り、空き家の発生しにくい状況が続くだろう。
その内、高齢化の集中する公営住宅に対しては若い世代も入居を敬遠するようになり、さらに居住者は高齢者を中心になり世代混在のコミュニティは崩壊する。その結果として空き家が機構住宅·公社住宅·都民住宅に集中するのだが、その発住まいの質や規模などで変化する。最も空き家が発生しやす生状況は、建物の建設時期、特徴のない大規模に供給された比較的新しい住宅に集中するだろう。

住宅は、家賃は新しい程割高で、割高な家賃を支払える世帯は取りも直さず住宅を購入できる世帯でもあり長期に賃貸住宅を利用しない世帯でもある。そこで持ち家移動が頻発して空き家が多くなるという因果関係がある。当然、居住者同士のコミュニティの醸成は不熱心になりがちで、自治的な活動も育たない。最近ではデザイナーズマンションに人気があるように、建物や間取りに特徴のある賃貸住宅に居住する世帯は、多少家賃が高くても居住環境が気に入っていれば移転傾向は少な。
また逆に大量に供給された小規模の比較的家賃の低い古い賃貸住宅には高齢者等の低所得層が集まる傾向があるが、これは絶対数の少ない公営住宅に入れない高齢者世帯や単身世帯などの入居者が集中する。特に都市機構賃貸の古い小さい住宅では一、二階を高齢者向け優良賃貸住宅に改善した住戸も多く供給され、家賃補助を受けつつ年金生活に頼る高齢者世帯が集中していることから空き家は発生しにくいと言う特徴がある。

従って空き

家の発生する住宅は、機構住宅·公社住宅·都民住宅「比較的新しい、特徴のない住の棟で、ファミリータイプの住戸」ということになる機構·公社等の公的賃貸住宅の家賃値下げが引き多摩ニュータウンの住宅事情は今後、金になり、賃貸市場の暴落と共に周辺の民間ファミリー賃貸住宅の価格がさらに低下するデフレスパイラルが発生すると思われる。

とりわけ個人オーナーの賃貸活用が増えると賃貸市場はさらに供給過多が顕在化し市場価格は低下していく。裕福な高齢者はバリアフリーを求めて都心部の小規模マンションや多摩ニュータウン内でも最寄り駅に近いマンションを購入して移住し、元の資産を売却又は賃貸することで生活費の足しにしようと考えるなど、年金不安の中、不動産の活用ビジネスが拡大すると考えられる。

現状の家賃相場からすると中古売却するよりも利回りが良いことが個人の賃貸活用を増やし、こうした状況を作り出すと考えられる。しかし、賃貸市場の暴落は個人の賃貸経営にも冷や水を浴びせることになる。想定ではあるが、やがて家賃相場は半分にまで落ち込んで行くと、若世代の持ち家意欲は半減し新規マンション供給はストップする。当然、家賃の低下は中古住宅価格の暴落を誘発し、利用価値と所有価値が均衡するまで暴落は続く。
その頃には世帯数が減り始めているだろうから、さらに住宅は余ってきて人気の無い住宅には空き家が発生して、管理不能な住宅も生まれるだろう。近い将来、機構·公社などの家賃も公営住宅の家賃と殆ど変わらないほど低額に設定しなければ入居者がいないという事態になっているはずで、維持費が確保できない老朽化した団地では、建物の解体処分をしなけばならない状況も訪れることが想定される。

多摩ニュータウンにはこうした公的賃貸住宅が集中しているだけに、そこには多摩ニュータウンの暗い未来がぁ多摩ニュータウンの明るい未来地域間競争が始まっている中での多摩ニュータウンの活性化を導くのは、比較的古い賃貸住宅の活用に他ならない。言い換えれば借金のない賃貸賃貸住宅の家賃相場の下落は、住宅が市場家賃のイニシアティブを握ることになる。
つまり、銀行から借り入れをしたり金利のかかる資金調達をしている賃貸物件は、返済額を確保するために相当の家賃相場をむやみに家賃を下げ維持しない限り採算が合わなくなり経営的に成り立たなくなるので、られない。
しかし、借金のない賃貸住宅は、維持費さえあれば賃貸経営が続けられるので極端な例えで言うと建物の維持費と税金さえあれば維持管理が可能なのであるこれには比較的古い分譲マンションや公的賃貸住宅も入り、こうした住宅の活用次第で経済的な住宅供給市場が成立する。
一般的に供給過多の不動産市場では低家賃志向と高級志向とに二分される傾向があり、しかも賃貸住宅ニーズの多様化も生まれ、どこにでもある標準的な住宅は次第に敬遠されることになる。ただ多摩ニュータウンの場合には、ファミリー世帯を中心とした住宅供給を進めていたことから住戸面積も比較的広く、家賃が必然的に高額になるという側面を持っているが、それを割安で提供することでその途が広がる可能性を持っている。
負動産時代

武蔵小金井雲母保育園

満室になった場合の想定利回り
世帯規模が縮小する中で、それほどの広さを必要としない世帯が増え、さらに便利さを求めることが公的賃貸住宅離れに拍車を掛けてきたが、家賃相場が抑制されれば利便性と

広さを天秤に掛けた入居者が増加するはずである。家賃が下がって入居制限が緩和されれば学生などのシェアリングも可能性が出てきて、転貸方式の活用や親族ではない高齢者同士での居住も可能であろう。
このように多様な住宅供給方式の可能性が今後周辺で進めば少なくとも基盤整備の整った多摩ニュータウンでの住宅ストックの活用は、生活環境に優れている地域だというという点において人気を集中させることが可能で、住宅ストック数に見合う賃貸利用者は確保できると考えている。
こうした基盤整備に支えられた比較的古い賃貸住宅群としては都営住宅や都市機構等の公的賃貸住宅の活用がある。とりわけ多摩ニュータウン最初の開発地区である多摩市諏訪永山地区にはこうした賃貸住宅が集中しており、これらの活用如何で多摩ニュータウンの賃貸住宅市場は一変する。
その地区一帯の開発が旧都市計画法での総合的なというのも、開発による一団地で、再生計画が制限されていたこともあって既存のままに残っている地その制限を改善すべき方法として地区計画への変更が進められている。

区であり、現在、そして、都営住宅にあっては建設以来三五年を経過して公営住宅法上の耐用年数七〇年の半分に達し、建て替えなどの検討が容易になっているなど地域のストック活用の巾が広がっているという社会的背景がある現状では一五00戸の都営住宅や三八00戸もの機構賃貸という大規模な単位で団地毎に均質に集積しているものだから、住まいの多様性には全くと言っていいくらい対応できおまけに階段型の住棟が殆どだから、ていない。
バリアフリーでもなく住宅としての活用も限定的で居住者層も限られる。古くて狭いが低家賃だから家賃支払いに困窮とはいえ、する高齢者が集中することを防ぎきれない状況で、良好なコミュニティを形成するにも難しい状況になっている。こうした環境を改善し多様な住宅ニーズに対応できるような住まいにするために何が出来るかが課題だが、ヒントはある。

折角のストックであるド·ソフト共に改善することで新しいニーズを発掘することができ、多世代の混在するコミュニティが成立すると考えている。官民が協力した取り組みが必要であるが、具体的な方策としては、少なくとも住民の発意がなくては地域の再生は困難で、こうした地域居住者の問題意識の上に立って、地域の織りなす問題を解決する官民の役割が欠かせない。

キューポラのある街こうした動きに対しては、国や自治体も支援の行動を見せており、地域が責任を持って主体的にまちづくりを進める母胎づくりが地域再生のテーマになっている。民間の開発機運を高めるために拠点未利用地のまた、条件付き分譲など、東京都や都市機構の開発誘導は拠点地区での再生を促している他、初期建設の団地管理組合では民間のディベロッパーの協力を得て建替事業も進めている。こうした動きを具体的に実現する為には、各々の事業当事者のみならず地域を計画誘導する組織的なバックアップが必要である。
とりわけ四市に跨る多摩ニュータウンであり都市機構も東京都も開発者としての立場を退いた中では、多摩ニュータウン内を掌握する新たな組織が必要になる。その為には四市が協力して新組織を形成するか、都市機構から分離した新たな組織が自治体を巻き込んで組織化するか、国が音頭を取って地域で活動するまちづくりNPOなどの協力得た組織を形成するかなど、多様な選択肢がある。

何れにしても、多摩ニュータウンの未来への新たな方向性を共有して具体的な事業展開を推進することが出来れば多摩ニュータウンの明日は明るい。

ホットスポットにする方法

建物の構造は100年持つ「土地さえあれば掘っ建戸建て住宅を志向する人に戸建てを選ぶ究極の理由はと聞くとて小屋でも建つ!」という回答が帰ってくる。

大地震でも発生して倒壊や焼失をしても敷地は残るので安心だということだが、これは日本人に深く根ざしているDNAから来ている価値観であろう。戦争で焼け野原になった経験を持つし、江戸の大火は必ず来ると信じられている。もちろん関東大震災で大規模な被災を被ったし、最近では阪神大震災で類焼火災の恐ろしさを日の当たりにした。
その他にも最近の気象変化による被害は予想を遙かに超えて襲いかかるし、竜巻などの為に家屋の倒壊は頻発している。家は壊れるものという確信に満ちた先入観がある。
しかし、日本人には欧米の人々家は三00年持つという信念があり、戦争で空襲にあったロンドンは元のままに再は建したし、木造の都市のドイツでも、壊滅された町をコンクリートで建て直すのではなく、昔のまま木造で再建し長く使い続けようとする意識がある。

状況の把握

対策2事前に建物の名義を変更する方法

同様に日本の住宅は木造で作られてきた歴史があるが、住宅が長持ちするはずはないと言う概念が強固に出来上がって戦後、住宅金融公庫が住宅の標準仕様書を打ち出した中に、布基礎の記述がある。コンクリート製の基礎を壁の下に帯状に配して、建物をぐるりと囲んでしまう方法で、それつかいしまでの束石の上に土台と柱を並べて建てる方法とは根本的に違う基礎と土台の接合方法である。金融公庫の融資を受ける際の守るべき性能について仕様書としてまと融資する建築の施工条件とした。
そのことがきっかけで布基礎は瞬く間に全国に普及め、した。当時の布基礎は鉄筋が入っていない仕様だったので、しかし、幾度かの地震で基礎にはヒビが入り、耐久性に問題が出て仕様書も鉄筋を入れた布基礎に変更され、さらに普及した。床下換気口の開口部分が震災の揺れに対して弱いことがわかそして時代を経て、り、独立した換気口を設置するのではなく、「猫間土土台と布基礎との間で換気をとるが常套手段とされ普及した。
台」阪神大震災を契機に構造基準が実証されることになった。
また木造住宅の構造基準も、新基準で作られた木造の三階建てが震災の倒壊を免れた。新しい構造基準が正しかったことを物語っていた。同様にコンクリート住宅も一九八〇年の新耐震設計法の施行によって大きく前進した。これも阪神大震災によって安全が証明された。それによりコンクリート建物は倒れないと言う技術的な背景は整った。地震の度に改善された構造基準は、新耐震設計法の施行で安全性を確保できる目処が立った。
もう住宅は倒壊するという不安は払拭しよう。
日本の木造住宅もコンクリート住宅も世界一強固である。ヨーロッパの煉瓦建築の三00年とは言わないまでも、最近の木造住宅でも100年の活用は大丈夫である。その為の設備更新の仕組みや換気などに注意し、構造部材の木やコンクリートの耐久性を上げる工夫を加えれば100年は余裕に持つのが現在の住宅だ。

一00年持てば三世代が利用でき、同じ建築費であれば111分の1のコストで持ち家が取得できることになる。多摩ニュータウンの建物の殆どは新耐震設計基準の建物であり、それ以前の建物であっ

ても鉄筋コンクリート壁構造であればその信頼性が確認されており、構造的には不安がない。従って多摩ニュータウンに建設された住宅は、今後大震災が来ても大丈夫だと言い切ることが出来る。
このように地域全体に震災対策が講じられている地区はニュータウンなどの計画都市以外にはなく、震災時の類焼にも不安は一切無いほど隣棟間隔は確保されている。
だから今後は建物を長期に亘って利用するという考え方に切り替えようではないか。今ある住宅ストックを大切に使い続けていくことこそが地域を活性化させる源にもなる都市基盤が建物を守る地震の心配には建物の倒壊だけではなく類焼被害の危険がある。とりわけ、木造住宅の不安感の一つには燃えるというリスクがある。中でも住宅密集地での住宅は、震災時に類焼することが容易に想定されることから危険度は100パーセントに近い。
しかし、多摩ニュータウンではそれがない。不燃化が進み、地震保険など掛ける必要のない建物の構造と環境が整っているのが多摩ニュータウンである。

フラット35都市計画された市街地は広幅員の幹線道路が縦横に走り、地区内へのサービス街路が延びている。どの道路も十分な幅員と歩車分離を確保し、安全で安心な市街地を形成している。それが多摩ニュータウンであり、既存の市街地と根本的に異なる特徴である。今やインターネットを利用すれば、お茶の間で日本中のまちなみや市街地の形を航空写真で見ることが出来るし、グーグルマッ世界の住宅地を俯瞰することも簡単に出来る。プ(一八)で世界の住宅地を空から見てみると、一目瞭然に都市の骨格が見て取れる。
試しにヨーロッパの都市の形態と日本と見比べてみよう。アメリカの住宅地と日本の住宅地を都市の持つ特性やまちづくりの意味がリアルに伝わってくる。比較してみよう。建物の配置や緑地の繋がりを見ていると都市計画の重要さも教えてくれる都市計画がしっかりとしていて多摩ニュータウンの姿は欧米の住宅地と似通っている。基盤整備が整った市街地だから、都市災害から免れる為の環境が整っている。
市街地から安心が伝わってくるのがニュータウンである。
それに引き替え密集市街地が建ち並んでいる東京駅から一Oy二〇キロメートル圏域との市街地の違いを見て欲しい。航空写真で見れば明らかな違いが解るはず。

都市の骨格を垣間見るチャンスはなかなかできなかったのだが、今やインターネットを通じて様々な街の様子を窺い知ることができる。旅をし冒険を志す最初の情報は地図であ大航海時代にも地図はまず必要だったし、現在も尚、旅支度には欠かせないツールでる。うっかり地図を持たずにオランダはアムステルダムの街を歩き始めて、ある。元に戻るのに1時間以上も遅れ、同行のメンバーに迷惑を掛けた体験がある。地図は旅には欠かせなグーグルマップは世界を旅するための地図ではないが、い必需品である。地図によって世界を広く観測することが出来る優れものである。
そしてロングアイラパリの都市の骨格を見ることも、ニューヨークのマンハッタン島、ンドのプール付き超高級住宅地の様子、香港の摩天楼やベネチアの町並みやサンマルコ広グランドゼロそして停泊するゴンドラの様子が手に取るように見える。場に集う人の並、「ラドバーンの周辺は住宅地で一杯だ」は今はこうなっているのか?など、行って見たと航空写真地図には旅を誘う魔力がある。
そうそう、多摩ニュころをなぞるよう

タウンだって空から見ると面白い。都市基盤が明確に造られていることが一目でわかる百聞は一見に如かず試みてもらいたい。
地域間戦争に勝つ陸続きのヨーロッパなどは、国の住みやすさや経済力で人口移動が日常的に発生するので、国家間の人口コントロールがうまく行かない場合は、どこかに人が集中してしまうという現象さえ生じるだろう。
とりわけ通貨が共通のユーロになりヨーロッパ経済圏が一体になり国境そのものが意味を成さない状況になっている中で、未来にわたって各国の固有の人口を確保することができるかなと言うのが素直な疑問。
若い世代の結婚·出産·子育ての希望をかなえる。