キューポラのある街

土地のリースは

また、分譲団地の建替は需要の多い都心部では簡単に成立するものの、郊外の団地建替は困難を来す。こうした住宅ストックも時代の変遷の中で多様な問題を抱えており、一つ一つ解決しなければ持続する地域経営を進めて行くには難しい課題が存在している。地域はこうした住宅の活用や都市再生の重要課題を抱えており、行政は住民と共果敢に難問に取り組んでいると思われるが、現実的には一つの行政単位では解決できないものも多く、公営住宅問題などでは国の制度の柔軟な運用でもない限り解決できない背景を孕んでいる。
こうした問題に対しては行政も非力である。専門性を持たない行政はこれしかしまで外部の専門性の高いコンサルタントに依頼してその解決方法を探ってきた。資金力の無くなった行政にはその手だてもなく、手をこまねいて見ているだけに止まってこうした中にあってニュータウンは人材を豊富に持っている。

専門性の高いコンサルタントも住んでおり、居住者とタイアップすることで資金不足をカバーすることも可能だ社会の第一線に活躍する熟達した専門家が多い高齢化で過疎地になった地域との違いは、と言うことで、その力は多大である。こうした専門家の活用が今後のニュータウンを方向付けることになる。

ここは一つこうした専門家と協力して街の再生を図ることも行政施策としては有効であろう最初の開発地、多摩市の未来多摩市は多摩ニュータウンの人口の半分を占める市であり、多摩市の人口の七割が多摩ニュータウン人口であるという状況から、多摩ニュータウンの現状を把握し将来を占うために、多摩市のデータのみを多摩ニュータウンの現状分析の根拠として活用してきた経緯がある。

結果として、多摩ニュータウンの未来は少子化により学校閉鎖も相次ぎ、モータリゼーションで近隣の商店街は衰退し、急速な高齢化と共に疲弊する多摩ニュータウンの姿として広く社会に広める結果となった。階段ばかりの建物は住みまた多くの報道では、続けられない住宅ストックであり、転出が相次ぎ空き家が増加して人口が減少し続けていると語られると共に、住み替えられない高齢者が取り残され、都市の活力が奪われていると伝えられている。その結果、市の行財政は高齢者の増大で財政的にも逼迫して暗澹たる経済状況に陥るというシナリオが描かれる。

それを裏付けるように、国立社会保障·人口問題研究所の将来推計データベースで多摩市の今後の進行を予測してみると、ほぼ二0四0年頃には一五六四歳の就労人ロ対象年齢とその他の人口が拮抗し、人で一人を支えるという時代になると予言しているように見える推計では高齢者と子供を支えることが、就労世代の負担として大きくのし掛かることが明らかであり、とりわけ110〇五年には高齢者の数と一五六四歳人口が等しくなり、いよいよ高齢者を支えることが難しくなると予測される。
こうした推移は就労年代人口のみが急減していくという予測の上で、将来の多摩市の姿を想像するには十分なデータとして映る。確かに日本全国の推移と比較すれば一目瞭然である。多摩市の二〇五〇年では高齢者数と一五六四歳の数が並ぶのに比較して、全国値の110五0年では六五歳以上の高齢者は三五パーセント台とまだまだ低く、その差は明らかだ。それだけ多摩市の高齢化は深刻であると言える。

推計される高齢者の絶対数四万人弱の居推計されていると受け止めることも可能だ。必ずしそれ以降は設備投資する必要がないことになり、住環境をあらかじめ準備すれば、目標値が明確になればそれを実現も悲観的な状況には至らないことに気づくべきである。多摩市には高齢者施設に転用できる休校になった学校施するための方策を考えればいい。公共投資の少ない施設設がある。

それを高齢者が居住できる住宅施設に活用することで、整備が可能であるその為には中堅勤労者世帯にふさわしい住まいの六四歳の減少であり、問題は、一五提供がポイントになる。
訳あり物件を借りたい実態として明らかな高齢者予備軍と三0代世代の住み移り現象は多摩市の若返り化を示しており(一七)、家族数のこうした住み替えを促進するためにも、そのこ少なくなった高齢者世帯をバリアフリー住宅へ住み替えさせる施策が必要になる。また、今後余剰が顕在化するであろう都とで空き家になった住宅に若い世代が転入する。すでに高齢者の居住を支える制度と市機構住宅や公社賃貸住宅のストックの活用がある。
こうしたストックのして高齢者向け優良賃貸住宅による活用が行われている所であるが、中堅勤労者世帯の流入を促進することが可能と有効活用を若い世代へも展開することで、なる

人口減少社会の到来は、地域間競争を促すことになり、その勝者が日本社会をリードすその一つの都市になるのが多摩ニュータウン居住者の願望であろう。
そのためには、る。
住民が自らの責任によりまちづくりに取り組み、自らの財産や資産を地域に投資して、地域をさらに活性化することによって広域的な資金流入を呼び込むような仕組みが必要でぁる。活性化する都市には資本が集積するのだから、資本の流れを多摩ニュータウンに集約する流れを生み出すシナリオを提案しよう。都市はそこに住む市民の意識によって大きく後ろ向きではなく、変化する。
前向きに都市の活性化を工夫して推進すれば、人口減少社会は怖くない。多摩ニュータウンの合併はあるか平成の大合併が全国で進行する中、多摩ニュータウンでの合併も当然議論になるはず。とりわけ市域規模一七.九七平方キロメートルの稲城市の場合、隣接する11.0八平方キロメートルの多摩市と合併して三九·〇五平方キロメートルの新市になることを想像することは容易だ。
多摩市での街開きが一九七一年に始まり110年近く遅れて稲城市の多摩ニュータウン開発が始まった。
最初の街開きは一九八八年に始まり現在もなお大量の住宅供給が進んでいる。

稲城市に占める多摩ニュータウン区域の面積は、可住地として含まれない大規模なゴルフ場や広域公園を除くと、新たな区画整理区域を含める開発面積で見ると市域全体の可住地面積の半分を占めている

稲城市の場合には丘陵部の多摩ニュタウンと多摩川沿いの低地の既存市街地とに土地利用がはっきりと分かれていることや、既成市街地の土地利用が比較的旧来の農地をベースとした市街地で人口密度も比較的低いことから、ニュータウン開発による人ロ増加は市の人口構成を大きく左右させる要因となっ開発が新しいという背景から今後の人口増加の動きは依然顕著であり、少子高齢ている。

人口は伸び続け一五六四歳の人口の流入が継続し地域の活性化をもた化は進むものの、らすであろうことが容易に想定される。安定的な人口流入は子供の数を平均化し、多摩市のような小中学校の統廃合の懸念も少将来に向けては高齢者の数は増えなく、就労人口の維持は税収の安定に繋がる。

しかし、高齢者施設や保健医療施設の整備では新規に対策をたてるしかないことが予想され続け、つまり、多摩ニュータウンを稲城市域の情報のこれも多摩ニュータウンの姿である。る。多摩市を根拠とする想定とは一八0度異なり、日本の中でもトップクラスのみで占うと、発展を遂げる地域として位置づけられるように見える。

地域振興

更地のままのほうが高く売れることもある

遠州浜団地
日本全体の動きとは大きく異なり人口増加は続くと予測されるのが稲城市の人口推計である。今後五〇年間、基礎調査が自治体単位であ多摩ニュータウンの未来を占うことの難しさはここにある。四市に跨る多摩ることの限界が多摩ニュータウンの今後を占うことを阻害している。ニュータウンの解りにくさが露呈した形になったが、東京都すら詳細に把握していないのほぼ供給が止まり掛けている八王子市域、開発区域が現実である。
勢いのある稲城市域、そしてすでに人口減少が続く多摩市域の姿が多に限界があり拡大の余地のない町田市域、摩ニュータウンである。

今後、多摩市域では、この所の都市機構の多摩センター周辺でのマンション用地分譲の多少流入人口の増加が見込まれるものの、活発化で、総人口の回復は一時的、限定的なものになると想定される。
絶対数の多い八王子市域では都の未処分用地の売却が概ね完了しておりこれらの土地利用が継続するが、これまでのようなスピードでは建設は進まないと思われ、世帯分離で人口増も安定から縮小に移ると予測される。
町田市域においては住宅適地が少ないこともあって、全体の人口増加に寄与する余地はそれほどないように思うこのように多摩ニュータウン全域の人口推移は、結局のところ今後の土地利用の動向によって決定されることになる。
バブル経済崩壊以降、町田市域の土地の売却から南大沢周辺の東京都の土地売却で勢いがついたマンションブームは、バブル崩壊で売却された施設用地をマンション用地に変え多摩ニュータウンに点在する未利用地にマンションを発生させ、多摩センター周辺の住宅付置が可能になった土地を我先にとマンション業者が土地を仕入れて、連鎖反応的にマンション供給が継続している。

そして、さらにマンション供給は多摩ニュータウンの周辺部へと広がり、大規模なマンション供給が続いている。多摩ニュータウンの合併は無理に組み立てるのではなく、ここまで解いてくると、多摩ニュータウンの情報整理と都市経営的な考え方が全体として持ち込まれることが必要だということが解る。無理に同一の行政単位にすることなく、多摩ニュータウンエリアの持続可能な発展を計画的に誘導するシステムがあれば良いことになる。
町田市のゴミ問題も多摩市の高齢化問題も稲城市の学校問題も八王子市の施設整備問題も多摩ニュータウンを!つとして考えることで解決することが多々あることに気づく。そこで、多摩ニュータウンにふさわしい多摩ニュータウン経営を前提にした行政施策を専門にする組織を成立させることを提案する初期には多摩ニュータウン学会などの学術的な組織がバックアップするシンクタンクのような組織でも良い。
その中で、多様な議論を経て、各自治体に事業計画を降ろしていくむろん各自治体からの人材を登用しての組織であり、ことになる。
自治体本体との強いパイブを形成した上で、多摩ニュータウン独自の政策を打ち出すことになる。そこで政策が各自治体の事業予算とのバランスの中で年度ごとの事業を推進する整ったものについて、出来る限り足並みを揃えることが必要だが、ことになる。

小さな借家人口に対する負担か面積での負担かは協議の中で決定して、スクラムを組む組織を作ることが前提になる。マンションブームの顛末ニ多摩ニュータウンのマンションブーム都心のマンションブームと並んで、多摩ニュータウンでも第六次マンションブームが続いている。東京都が売れ残りの土地を破格値で処分し始め、都市機構も民間に土地を売却加えて、これまでマンション供給ができなかった多摩センター周するスピードを速めた。辺でも、下駄履きの店舗などを併設すればマンション建設が可能になり、その動きに拍車が掛かり始めた。
おかげで人口減少が見られた多摩市の人口も増加に転じた。しかし

ブームはいつか終演を迎えるはずである。都心でも多摩ニュータウンでもそれは同じで人口の集中にも限界がある。多摩ニュータウンには開発余地が残されているが、都市機構や東京都の土地処分も終盤を迎えている。
供給できる土地が無くなれば住宅供給も終了して、人口の増加は停止する同時に既に開発された地区では、子供が成長し自立していく中で世帯分離が始まっている。
人口増加や減少の状況は、土地供給や家族の成長変化に委ねられるというのがニュ住まいを利用する世帯のライフサイクルが1110年から三タウンの特徴であり現実である。五年とすると、その周期で建て変わればそれぞれに新築の住宅を提供すればよいことになるが、つまり三世代の利用に供することができる堅牢な建物は100年使えるのである。のが多摩ニュータウンの集合住宅である。
多摩ニュータウンの開発は街開きから四現在、0年を経過している。すでに建設された中古を次の世代が使ってい今後は新築ではなく、〈ことが運命付けられた都市でもある。
日本の住宅が二五年から三〇年で建て替え時期を迎えていた戦後の木造住宅とは違い、コンクリートで造られた集合住宅は堅牢である。

古くなったものを活用して新しく住む仕組みや技術が欠かせない。とりわけ若い世代は中古には拘らない人が比較的育っているようだ。古着を着たり他の人と住まいを共有したりすることにも抵抗無く受け入れられる素

住宅取得層の現在、中心世代は10代後半から四〇代前半だとすれば、六0代七0代の豊かな親世代からの支援も得られ、貯蓄の多い親の資産も当てにできる可能性を持っている世代でもある。住宅購入については積極的な世代といえよう。
その世代の不動年々、産への負債額平均の上昇がそれを物語ってい貯蓄動向調査による。
ると四0代の前半を中「住心に毎年のようにが増宅·土地の負債」加しているがバブル経済に踊らされた団塊世代も比較的多くの負債を抱えている中古マンション活用の動きマンションブームで新築マンションを購入する世帯ばかりではなく、中古市場に目を転じると物件のチラシは毎日のように新聞折り込みやポスティングチラシで目にしている。
こうしたチラシ情報を集めてみると、色々なことが解ってくる。
次第に中古物件数が少なくなっているように見える。その情報を集めてみると、筆者の手元に届く多摩ニュータウンの中古マンションの新規物件を恒常的に整理しているデータ二00五年度はで概算すると、二○○三年度は一八○物件、二00四年度は一五0物件、中古不動産の販売会社にとっては新規11IO物件と新規中古物件の総数は減少している。

放棄した理由に合理性

一億総不動産屋

必ずチラシとしてユーザーの目に触れるわ物件を紹介することが欠かせない仕事だから、けで、その数を当たってみるとこうした結果がでた。言い換えると中古物件の流動化は進んでいて、比較的在庫が少なくなっているという側面と、定住化が進んでいて中古物件で市場に出るものが少なくなっているという両側面がここにはあるように思う。中古市場の動きが進んでいる理由はやはり若い世代の住宅取得であるし、高齢者世代のエレベーターなしマンションの1階への移住が多摩ニュータウンの特徴であろう。
また定住化が進んでいると言う裏付けとしては、バブル時のマンション購入でのキャピタルロス

現状の新築マンションが高齢者等の小規模世帯に合致したものの顕在化を避ける動機や、显イ亻がないことで、現状のマンション市場に適切な供給が無いことが住み移れない原因になっているとように思う。
ただ、こうした状況も団塊世代が資産を継承する110年後には余剰住宅が市場にあふれ従って、あえて新築を選ぶ時代ではなくなっているはずである。今新築ているだろうし、長マンションとして売り出している住宅の価格が買いやすい条件が整っていたとしても、良質な中古物件を選んで自らのライ期ローンを組んで住宅購入をするのは得策ではなく、フスタイルに改装して住むという居住スタイルが普通になる可能性がある。

多くの市場がそうであるように古く多摩ニュータウンの中古マンション価格の推移は、ただし、その価格帯の振れ巾は大きく、同じ時代のものがなればなるほど価格が下がる。その条件により大きな差があ平米当たり110万円から三0万円の幅に分布しているなど、良好な管理は新築と異なり中古価格は市場が決めることになるので、るのも見逃せない。

不動産価格に反映する。

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が付くという状況がある。こうした中古取引は表には出てこないが、近隣の住み替え状況を見ていく中で解ってくる。

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多摩ニュータウン衰退の筋書き新規供給が無くても世帯数が減らない人口減少は、見方を換えると空き家が発生してい住宅ストックの維持管理にも問題が発生していない状況であると考えるないことであり、ことができる。だからその地域は健康であると言える。しかし、世帯数が減ると言うことは空き家が発生して、維持管理にかかわる費用の回収やコミュニティの問題が発生することに結びつく。

持ち家具体的な展開としては多摩ニュータウンの住宅ストックである持ち家戸建て住宅機構住宅,公社住宅·都民住宅公営住宅民間の賃集合住宅の中のどこかに空き家が発生することであり、管理費や修繕積立金、貸住宅家賃などの滞りが多摩ニュータウン全体の経済循環そのものを危うくさせる危険要素にもなる可能性を持っている。
現在、多摩ニュータウンでは持ち家については入居率が高く推移しているし、建替などの検討をしている団地を除いて空き家率は極めて低い。また、新規分譲マンションも売れ売れ残り空き家も少なく当面はこうした状況が続くと予測される。行きは順調で、こうし

た状況とは裏腹にマンションブームの影響を直接的に受けているのが「機構住宅,公社住比較的新しい広めの住戸の空き家が多く発生している。

ゼンリン宅·都民住宅」であり、の住宅地図では居住していない住戸には名前が書かれていないことを利用して、最近発行住棟の半数以上も空き家のある機構や公社の団地や住棟がある。
所得倍増計画